このページは、実家・空き家・相続した土地を持て余している方のための案内図です。状況別に、検討の順番と読むべき記事を整理しています。
筆者は売買がメインの現役不動産営業（6年半）。査定する側・「売れません」と伝える側に立ってきた人間として、きれいごとではない実情ベースで各記事を書いています。
目次
大原則：お金と手間のかからない方法から順に試す
個別の状況に入る前に、全記事に共通する原則を一つだけ。出口の検討は、お金と手間のかからない方法から順に試すのが基本です。下に行くほど「お金を払って手放す」度合いが強くなるので、上を飛ばすともったいないことになります。
- 売れるか確認する（査定・無料）。ここを飛ばして解体や制度利用に進むと、順番を間違えたコストを払うことになります
- 売り方を工夫する（価格調整・隣地への打診・古家付き売却）
- 専門業者の買取・引き取り（物件次第でゼロ〜有償）
- 相続土地国庫帰属制度（更地のみ・手数料＋負担金）
そして、どの段階でも比較対象は常に「持ち続ける年間コスト×年数」です。
【状況別】まだ相続していない（親が健在・相続発生直後）
一番良いのは、親が健在なうちに、できるだけ具体的に話し合っておくことです。ただ、正直に言うと、ほぼすべての方が自分が亡くなったときの話をしたがりません。これは理屈より感情の問題なので、なかなか解決が難しい。特に自分の親が相手なら、情もあるのでなおさらです。だからこそ、私たちのような業者が間に入ると、淡々と進められる場合があります。まあ、逆にもっと嫌われる場合もありますが。
- 実家の処分を家族でどう進めるか → 田舎の実家を処分する手順7つと兄弟間の落とし穴
最大の山は手続きではなく家族の合意形成です。「とりあえず共有名義」だけは避けてください - いらない土地があるので相続放棄を考えている → 土地だけ相続放棄はできない？仕組みと現実的な対処
放棄は全財産が対象で、期限は「知ってから3ヶ月」です - そもそも持ち続けるとどうなるのか知りたい → 負動産とは？持ち続けるコストと手放し方
年間コストの計算表があります。家族会議の資料にどうぞ
【状況別】相続した空き家・実家がある
- 処分費用の全体像を知りたい → 空き家の処分費用はいくら？売る・壊す・引き取りの実額
「売るために先に解体」は多くの場合間違いです。まず読んでください - 不動産会社に「売れない」と言われた → 売れない土地の処分方法｜営業が言う「売れない」の中身
「売れない」には3種類あります。1社の返答で確定させないこと - 売れない物件の現実的な出口を知りたい → 空き家の引き取り・買取サービスとは？業者の見分け方
買取・無償引き取り・有償引き取りの3段階と、危ない業者の見分け方を解説しています - 相続した土地を国に引き取ってほしい → 相続土地国庫帰属制度は使える？要件と費用
更地限定・手数料1.4万円＋負担金原則20万円〜。民間の出口と比較してから使う制度です
【状況別】見落としがちな付随の手当て
- 相続した家の火災保険 → 購入・相続した家の火災保険は言い値で入るな
名義がそのまま・空き家で条件が変わる・保険金額が古いまま、の3点は事故が起きてから気づく落とし穴です - 登記。相続登記は義務化されています。名義が先代のままだと、売却も制度利用も進みません（実家処分の手順のステップ2参照）
よくある間違い・先送りのパターン
- 「いつか使うかも」で放置。私がお客様によく聞くのは「この1年で使いましたか？使う予定はありますか？」です。答えがどちらもノーなら、その「いつか」は一生やって来ません、といつも断言させてもらっています。その間も税金・管理費・劣化は進みます
- 「とりあえず壊してスッキリ」。固定資産税の住宅用地特例が外れて税負担が上がります。壊すのは「壊した後どうするか」が決まってから
- 「タダでも引き取り手がいないなら詰みだ」。詰みではありません。有償引き取りや国庫帰属など、「費用を払って終わらせる」出口が今はあります。終わりのない支出を一回の支出で打ち切る、という考え方です
- 「先にお金を振り込めば買い手を紹介する」という電話。原野商法の二次被害の典型です。先払い要求は疑ってください
迷ったら：最初の一歩は無料でできる
状況がどれであっても、最初の一歩は同じです。査定で「売れるのか・いくらなのか」を数字で知ること。ここまでは無料で、売ると決めていなくてもできます。数字が出てから、この案内図に戻って次の記事に進んでください。
【免責事項】本記事および各リンク先記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、法務・税務の助言ではありません。個別の判断は不動産会社・司法書士・税理士・弁護士等の専門家や自治体の窓口にご相談ください。
