相続土地国庫帰属制度は使える？要件と費用を不動産営業が解説

「相続した土地、国が引き取ってくれる制度ができたらしい」。2023年に始まった相続土地国庫帰属制度の話です。いらない土地の出口として期待している方は多く、査定の現場でも聞かれることが増えました。

私は売買がメインの現役不動産営業（6年半）です。先に断っておくと、私はこの制度にかなり辛口です。結論から言うと、本当に困る土地ほど引き取ってもらえない設計になっていて、「国がいらない土地を引き取ってくれる」と期待して調べると、がっかりする可能性が高い。それでも要件・費用・使いどころを正確に知っておく価値はあるので、順に解説します。

相続土地国庫帰属制度とは

相続や遺贈（相続人に対するもの）で取得した土地を、法務大臣の承認を受けて国庫に帰属させる（国に引き取ってもらう）制度です。2023年4月27日に始まりました。所有者不明土地の増加を防ぐための制度で、窓口は法務局です。

制度の正式な内容は法務省の公式ページで公開されています。ポイントは次の3つです。

• 対象は相続・遺贈で取得した土地のみ（自分で買った土地は対象外）
• 建物が建っている土地は申請できない（更地にしてから）
• 承認されたら負担金（原則20万円〜）を納めて所有権が国に移る

引き取ってもらえない土地の条件

この制度には「そもそも申請できない土地（却下要件）」と「審査で通らない土地（不承認要件）」があります。主なものを挙げます。

申請自体ができない土地（例）

• 建物が建っている土地
• 抵当権などの担保権や、使用収益権が設定されている土地
• 他人の利用が予定されている土地（通路・墓地・境内地・水路など）
• 土壌汚染がある土地
• 境界が明らかでない土地・所有権について争いがある土地

審査で不承認になりうる土地（例）

• 一定の勾配・高さの崖があり、管理に過分な費用がかかる土地
• 撤去が必要な工作物・車両・樹木などが地上にある土地
• 除去が必要なものが地下に埋まっている土地
• 隣接地の所有者との争訟が必要な土地
• その他、通常の管理・処分に過分な費用や労力がかかる土地

実務の目で見ると、このリストは「国は管理に手間のかかる土地は受け取らない」という一貫した思想です。

ここで正直な感想を言います。国に引き取ってほしい土地というのは、そもそも売るほどの価値がない土地です。そういう土地は、境界確定なんてされていないことが多い。つまりこのリストは、制度を頼りたい土地ほど弾かれるようにできています。逆の見方をすれば、この要件を全部満たせる土地（境界がはっきりした更地で、崖も埋設物もない土地）なら、国庫帰属を使わなくても普通に売却できる場合があります。ここがこの制度の微妙なところです。

費用：手数料1.4万円＋負担金20万円〜

費目	金額	備考
審査手数料	土地一筆あたり14,000円	不承認でも返還されない
負担金	原則20万円（一筆ごと）	市街化区域内の宅地・農地や森林などは面積に応じた算定式になる場合あり

負担金は「10年分の土地管理費相当額」という位置づけです。詳細な算定は法務省の負担金ページに算定式と自動計算シートがあります。

このほか、実際には申請の前に、土地を「引き取ってもらえる状態」に自腹で整えておく費用がかかることが多い点に注意してください。具体的には次のようなものです。

• 建物付きなら解体費用（木造30坪で100万〜150万円程度。空き家の処分費用参照）
• 相続登記が未了なら登記費用
• 境界が曖昧なら測量費用
• 申請書類の作成を専門家に頼む場合の報酬（申請書作成の代行は弁護士・司法書士・行政書士に限られます）

手続きの流れ

1. 法務局への事前相談（予約制・無料）。ここで「うちの土地は可能性があるか」の感触が得られます。いきなり申請せず、まず相談が定石です
2. 申請書類の準備・提出（土地の所在する都道府県の法務局本局）
3. 書面審査・実地調査（審査期間は半年〜1年程度が目安とされています）
4. 承認 → 負担金の納付（通知到達の翌日から30日以内）→ 所有権が国へ移転

実務から見た「向き不向き」

向いているケース

正直に書くと、私には「この制度がベストの選択になる人」がほとんど思いつきません。強いて挙げるなら、一つだけです。

• 「民間の引き取り業者にお金を払って渡すのは、相手がよく分からなくて不安。相手が国なら安心」という心理的な確実性を何より重視する場合

向いていないケース

• そもそも売れる土地。負担金を払って手放すより、売ったほうが当然よい。まず査定が先です
• 建物付きの空き家で、解体費まで含めると総額が膨らむ場合。引き取り業者との比較検討をおすすめします（空き家の引き取り・買取サービスとは参照）
• 境界不明・共有者と連絡が取れないなど、申請前の下準備の難易度が高い土地

最後に、私の総評を書いておきます。この制度は片手落ちだと思っています。本当に売れない・どうにもならない土地は、要件で弾かれて引き取ってもらえない。引き取ってもらえるのは、手間とお金をかけて整えた「実は売れるかもしれない土地」だけ。つまり、本当に困っている人を救う制度というより、手続きを面倒がる人や相場を知らない人が、お金を払ったうえで価値の残る土地を国に渡すための制度に、私には見えます。「国がいらない土地を引き取ってくれる」という認識で使うには、所有者側に不利すぎる設計です。

だから、順番だけは間違えないでください。査定→民間の買取・引き取り→それでも全部ダメなら国庫帰属の事前相談。この制度を最初の選択肢にしてはいけません。

まとめ

• 相続・遺贈で取得した土地を国に引き取ってもらえる制度。2023年開始
• 建物付き・境界不明・崖・埋設物などはNG。「管理に手間のかからない土地」だけが対象
• 費用は手数料1.4万円＋負担金原則20万円〜。申請前の下準備（解体・測量・登記）の費用も自腹で見込む
• 本当に売れない土地ほど要件で弾かれる。「国が引き取ってくれる」と期待するには所有者に不利な設計（私見）
• 順番は査定→民間の買取・引き取り→最後に国庫帰属。この制度を最初の選択肢にしない

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【免責事項】本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、法的助言ではありません。制度の要件・費用は法務省の最新情報をご確認ください。個別の土地が対象になるかは法務局の事前相談および司法書士・弁護士等の専門家にご相談ください。